Для семьи с одним ребёнком покупка квартиры в кредит на 6 млн рублей теперь может означать платёж около 64,5 тысячи рублей вместо 50,6 тысячи при прежней ставке 6%. Обе суммы рассчитаны на 15 лет. В Москве, Петербурге и двух столичных областях при общих условиях для такой семьи ставка выше, а платёж по тому же долгу достигает примерно 72 тысяч.

С 1 октября 2026 года семейная ипотека получила новую шкалу ставок и лимитов. Изменения закреплены в решении Минфина от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, версия 11. Для новых договоров действует отдельный раздел V правил. При этом сохраняются специальные условия для ряда сделок, поэтому общую таблицу нельзя применять к любой семье и любому дому.

Какие договоры подпадают под новые условия

В правилах граница проведена по дате заключения кредитного договора или дополнительного соглашения о рефинансировании: с 1 октября 2026 года. Отправленная в сентябре заявка, предварительное одобрение или бронь квартиры сами по себе не подтверждают право на прежние параметры.

Для человека, который уже обслуживает ипотеку, это не означает автоматический переход на новую шкалу. Нужно смотреть дату и условия действующего договора. Если банк предлагает рефинансирование или другое соглашение, следует отдельно выяснить, какая редакция правил будет применяться и что изменится по сравнению с нынешним графиком.

Основные основания участия по новой редакции — наличие ребёнка младше семи лет на дату договора либо ребёнка с установленной категорией «ребёнок-инвалид». Требования к гражданству, родительским правам и документам также входят в правила. Одного факта, что в семье двое несовершеннолетних детей, для нового договора по разделу V недостаточно, если ни одно из предусмотренных оснований не выполняется.

Проверку права на программу лучше закончить до расходов, которые нельзя вернуть. Сообщите банку возраст и гражданство детей, состав семьи, прежние льготные кредиты и предполагаемый объект. Продавец оценивает возможность продажи, а решение о кредитовании и соответствии программы принимает кредитор.

Ставки и льготные суммы для покупки квартиры

Таблица показывает общую шкалу для предусмотренных правилами покупок жилья семьёй, где хотя бы одному ребёнку ещё нет семи лет. Для определения числа детей учитываются и старшие дети согласно правилам. Отдельные основания ставки не выше 6% рассмотрены далее. Территориальная группа определяется расположением жилья.

Детей в семье	Остальные регионы: ставка / льготная сумма	Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области
Один	До 10% / 6 млн ₽	До 12% / 12 млн ₽
Двое	До 8% / 8 млн ₽	До 10% / 15 млн ₽
Трое	До 6% / 10 млн ₽	До 8% / 18 млн ₽
Четверо	До 4% / 10 млн ₽	До 6% / 18 млн ₽
Пятеро и больше	До 2% / 10 млн ₽	До 4% / 18 млн ₽

Ставки и суммы подтверждаются пунктами 38 и 40 правил и информацией Минфина от 24 сентября 2026 года. Это предельные параметры льготной части, а не обещание каждому заявителю получить весь лимит. Банк дополнительно оценивает доход, обязательства и объект.

Правила допускают сочетание льготного финансирования с большей суммой кредита: общий предел составляет 15 млн рублей вне четырёх столичных территорий и 30 млн в них. На превышение льготного лимита распространяются отдельные условия. Поэтому предложение «одобрено 15 миллионов по семейной ипотеке» ещё не означает, что вся сумма стоит как льготная часть.

При комбинированном кредите запросите расчёт по каждой части и единый график. Для семьи важен суммарный платёж. Увеличение доступного лимита полезно только тогда, когда большая сумма долга выдерживается обычным доходом, а не ожиданием роста зарплаты или бизнеса.

Три основания для ставки не выше 6%

Ребёнок с инвалидностью. Для этого основания правила предусматривают ставку не выше 6%. Применять к такой семье общую строку «один ребёнок — 10% или 12%» без проверки специального условия нельзя.

Определённые сделки с индивидуальными домами. Ставка не выше 6% предусмотрена не только для строительства по подряду с расчётами через эскроу. В перечень входят также указанные в пункте 36 варианты приобретения индивидуальных домов, в том числе у соответствующих требованиям первых собственников — застройщиков. Право на программу и требования к продавцу, земле и объекту сохраняются. Покупка любого частного дома у любого физического лица под это условие автоматически не подпадает.

Оплата половины стоимости. Ставка не выше 6% предусмотрена при оплате не менее 50% цены договора допустимыми средствами. Другой путь — в течение первых 365 или 366 дней уменьшить остаток кредита до суммы, не превышающей половины цены договора. Обычный минимальный первоначальный взнос остаётся 20%; увеличенный взнос даёт отдельное основание для ставки.

Для оплаты допускаются предусмотренные правилами собственные средства и источники поддержки, включая материнский капитал. Условия о доле оплаты считают от договорной цены объекта, а не от его предполагаемой будущей рыночной стоимости. Рост цен на жильё сам по себе не означает выполнения требования.

Если план строится на досрочном платеже в первый год, запросите точную крайнюю дату, необходимую сумму и порядок изменения ставки. Правила связывают её применение с ближайшей датой платежа после достижения требуемого остатка. До изменения графика семья должна справляться с исходным взносом.

Получение более низкой ставки не делает большой взнос бесплатным. Для квартиры за 7,5 млн рублей взнос 20% составляет 1,5 млн, а 50% — 3,75 млн. Семье потребуется ещё 2,25 млн собственных денег. Проверьте, останется ли после сделки резерв на ремонт, переезд и жизнь: кредит на недостающий взнос может существенно ухудшить общую стоимость покупки.

Как ставка меняет платёж: одинаковые 6 млн на 15 лет

Ниже — собственный расчёт по формуле аннуитетного платежа. Сумма 6 млн рублей, срок 180 месяцев, ставка постоянная; досрочных погашений, страховки и других расходов нет. Такой пример изолирует влияние процентной ставки.

Ставка	Платёж в месяц	Проценты за 15 лет	Все выплаты банку
6%	50 631 ₽	3 113 654 ₽	9 113 654 ₽
8%	57 339 ₽	4 321 043 ₽	10 321 043 ₽
10%	64 476 ₽	5 605 735 ₽	11 605 735 ₽
12%	72 010 ₽	6 961 815 ₽	12 961 815 ₽

Переход с 6% на 10% добавляет около 13 845 рублей в месяц. При 12% разница с шестипроцентным вариантом — примерно 21 379 рублей. Это деньги, которые семье придётся находить регулярно, одновременно оплачивая обычную жизнь и содержание жилья.

Формула расчёта: сумма кредита × месячная ставка / (1 − (1 + месячная ставка) в степени минус число месяцев). Месячная ставка равна годовой, делённой на 12. Итоги получены по неокруглённым платежам, затем округлены до рубля. Банковский график может немного отличаться из-за фактических дат и порядка начисления.

Если допустимый платёж уже определён, полезно решать обратную задачу: какая сумма кредита в него помещается. Удлинение срока уменьшает начальную нагрузку, но увеличивает время уплаты процентов. Кроме того, у новых договоров появилась граница государственной поддержки, которую необходимо учитывать отдельно.

Что означает ограничение субсидирования 15 годами

По новым договорам и соответствующим соглашениям с 1 октября государство возмещает кредиторам недополученные доходы не более 15 лет с даты заключения. Для договоров по 30 сентября включительно общие положения сохраняют возмещение на весь договорный срок. Эти правила закреплены в пункте 2 решения Минфина.

Пятнадцать лет поддержки не равны обязательному сроку возврата ипотеки. Договор может предусматривать более долгий расчёт. Тогда нужно заранее увидеть остаток долга на границе субсидирования и условия ставки после неё. Нельзя оценивать такой кредит только по первому месячному платежу.

Для обычной покупки жилья предел ставки после окончания поддержки определяется меньшим из двух значений: начальная договорная ставка плюс четыре процентных пункта либо ключевая ставка на первое число месяца окончания поддержки плюс три пункта. Для предусмотренного правилами строительства по подряду во втором выражении используется надбавка 3,5 пункта. Это ограничение, а не прогноз будущей ключевой ставки.

Условный кредит 6 млн рублей под 10% на 30 лет даёт начальный платёж около 52 654 рублей. Если первые 15 лет платить строго по этому графику, без досрочных взносов, останется примерно 4,90 млн рублей основного долга. При условной ставке 14% на следующие 15 лет платёж составил бы около 65 254 рублей. Сценарий 14% допустим только при соблюдении установленного предела и условий договора; это проверка бюджета, а не утверждение о будущей ставке.

В этом и состоит риск длинного графика: первые полтора десятилетия выплат не гарантируют, что большая часть основного долга уже возвращена. Попросите банк показать отдельные расчёты для оставшегося срока и уточните, как отражается возможное изменение в ПСК. Банк России требует учитывать максимально возможные предусмотренные расходы при раскрытии ПСК по льготной ипотеке.

Обязательства семьи, которые влияют на сохранение условий

Супруг основного заёмщика включается в число солидарных заёмщиков, в том числе при наличии брачного договора. В правилах есть исключения: супруг без российского гражданства и заёмщик — участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих. Общую конструкцию семьи и состав участников банк проверяет по документам.

Учитывается прежнее участие в льготных ипотечных программах по договорам, заключённым с 23 декабря 2023 года, включая созаёмщиков и поручителей. Предусмотрены исключения, в частности рождение ребёнка после прежнего договора вместе с полным погашением такого кредита. Поэтому старую льготную ипотеку нельзя просто не указать на том основании, что её оформлял другой член семьи.

Для предусмотренных покупок и строительства действует требование регистрации заёмщика по месту жительства в приобретённом объекте. Отсчёт начинается с 271-го календарного дня после регистрации права собственности и связан с периодом до истечения пяти лет от выдачи кредита. Форма и периодичность подтверждения прописываются в договоре; правила предусматривают ежегодное представление сведений.

Если семья планирует сохранить регистрацию в другом месте, обсудить это нужно до сделки. В договоре может быть предусмотрено повышение ставки при невыполнении требования. Ситуации продления сроков и восстановления условий также следует проверять по применимому пункту, а не по общему объяснению менеджера.

Отдельное основание повышения связано со страхованием и исполнением его условий. Отказ от личного полиса может изменить цену кредита даже при формальном сохранении права на программу. Денежный результат такого отказа разбирается в материале о кредитной страховке.

Как подготовить расчёт до покупки

Сначала получите от банка подтверждение применимой категории и параметров именно выбранного объекта. Жильё на вторичном рынке доступно только в предусмотренных правилами случаях, с ограничениями по территории, дому и продавцу. Наличие ребёнка само по себе не делает любую квартиру подходящей.

Затем соберите полную сумму расходов до заселения: взнос, оформление, страхование, отделка, мебель, переезд. По дому добавьте участок, коммуникации и завершение работ. Сравнивать готовую к проживанию квартиру с домом без инженерных сетей только по ипотечной ставке некорректно.

Платёж проверяйте на обычном семейном доходе и на сценарии его временного снижения. Если без премии для повседневных расходов потребуется новая кредитка, ипотечный бюджет слишком тесный. Уменьшение суммы покупки или увеличение накоплений даёт более определённый результат, чем надежда на будущую скидку банка.

Для сопоставления предложений используйте полную стоимость кредита и общие выплаты. Если рассчитываете сокращать долг досрочно, отдельно составьте реалистичный график доплат: уменьшение срока и платежа решает разные задачи. Ни одна из этих возможностей не должна подменять проверку того, подходит ли семье обязательный график уже сегодня.